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Les principales incidences de la loi PINEL en matière de baux commerciaux.

Le 16 décembre 2014

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite Loi Pinel) a profondément modifié le statut des baux commerciaux.

 

BAUX NON SOUMIS AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

 

La convention d’occupation précaire

 

Jusqu’à présent la convention d’occupation précaire, permettant d’échapper dans certaines situations particulières au statut des baux commerciaux, constituait une création de la pratique et de la jurisprudence.

Le législateur donne une définition légale de la convention d’occupation précaire  dans l’article L 145-5-1 du Code de Commerce : « est une convention d’occupation précaire la convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de  la seule volonté des parties. » 

En pratique, la précarité est constituée par exemple par un projet de démolition ou de reconstruction de l’immeuble, l’attente de l’issue d’un procès… 

 

Les baux de courte durée

 

Jusqu’à présent, les baux d’une durée maximum de 2 ans, n’étaient pas soumis au statut des baux commerciaux. A l’issue de cette durée, si le locataire restait dans les locaux sans que le bailleur ne s’y oppose, il s’opérait un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

La loi PINEL étend cette durée à 3 ans.

 

A l’issue de cette période de 3 ans, le bailleur et le locataire ne peuvent plus conclure un nouveau bail échappant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds de commerce dans les mêmes locaux. 

Si à l’expiration de cette durée et au plus tard à l’issue du délai d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste dans les locaux sans que le bailleur ne s’y oppose, il s’opère comme auparavant un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Le législateur a instauré un délai d’un mois à compter de la date d’échéance du bail à l’issue duquel se forme automatiquement un bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

ETAT DES LIEUX

 

Concernant les baux soumis au statut des baux commerciaux

 

Le législateur rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties dans les cas suivants :

 

- lors de la conclusion du bail,

- lors de la cession du droit au bail

- lors de la cession ou de  mutation à titre gratuit du fonds de commerce

- lors de la restitution des lieux

 

A défaut d’état des lieux amiable, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail ou conservé par chacune des parties.

 

Le bailleur qui n’aura pas fait toutes diligences pour  la réalisation de l’état des lieux, ne pourra pas se prévaloir de l’article 1731 du Code Civil qui dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

 

S’agissant d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, il n’est  pas possible de déroger par une clause du bail aux dispositions concernant l’état des lieux, toutes clauses ayant pour effet de faire échec auxdites dispositions étant réputées non écrites.    

 

Concernant les baux d’une durée maximum de 3 ans

 

L’état des lieux est obligatoire lors de l’entrée dans les lieux du locataire et lors de leur restitution. Il doit être joint au contrat de location. Contrairement au bail soumis au statut des baux commerciaux, il n’y a pas de sanction pour le bailleur si celui-ci ne fait pas toutes diligences pour établir l’état des lieux.

 

DUREE DU BAIL SOUMIS AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

 

Possibilité de résiliation triennale du bail par le locataire

 

La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans, le locataire ayant toutefois le droit de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale. Jusqu’à présent il était possible de prévoir dans une clause du bail que le locataire s’engage pour une durée ferme de 9 ans, sans possibilité de résiliation du bail tous les 3 ans.

La loi PINEL interdit désormais au bailleur et au locataire de prévoir une durée ferme dans un bail commercial sauf dans les cas suivants :

- si le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans

- si le bail  porte sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux dits monovalents)

- si les locaux sont à usage exclusif de bureaux

- si le bail porte sur des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code Général des Impôts (locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production)

 

Par ailleurs, en cas de décès du locataire, il n’y avait pas de possibilité pour ses ayants droit de donner congé à tout moment pendant le cours du bail, ils devaient attendre l’expiration d’une période triennale. Désormais à compter des successions ouvertes depuis le 20 Juin 2014, la loi PINEL reconnaît  aux ayants droit du locataire décédé la faculté de donner congé à tout moment sous réserve de respecter le préavis de 6 mois.

 


 

Formalisme du congé

 

Jusqu’à présent les baux commerciaux ne prenaient fin que par l’effet d’un congé ou d’une demande en renouvellement donné 6 mois à l’avance par acte d’huissier de justice.

 La loi PINEL offre la possibilité de signifier un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le décret du 3 novembre 2014 a précisé que lorsque le congé est donné de cette manière, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre recommandée.

Ce nouveau dispositif est applicable depuis le  20 juin 2014.

Par contre la demande de renouvellement du bail faite par le locataire et la réponse du bailleur à cette demande  doivent toujours être  effectuées par acte d’huissier.

 

LE LOYER ET LES CHARGES

 

Indice de référence des loyers

 

Jusqu’à présent, les parties à un bail commercial pouvaient choisir entre trois indices pour la révision triennale légale du loyer et la fixation du loyer du bail renouvelé : l’indice du coût de la construction (ICC – pour tout type d’activité), l’indice des loyers commerciaux (ILC – activités commerciales ou artisanales), et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT – activités de bureaux, professions libérales et plates-formes logistiques).

 

La loi Pinel supprime l’indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014,  seuls pourront être choisis l’ILC et l’ILAT, chacun pour le domaine qu’il couvre.

Pour les contrats en cours faisant référence à l’ICC, les parties devront se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l’un de ces deux indices lors du prochain renouvellement.

Le recours à l’ICC reste toutefois possible en cas de révision du loyer en application                         d’ une clause d’échelle mobile.

 

Fixation du loyer du bail renouvelé

 

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux points 1 à 4 de l’article                               L. 145-33 du  Code de commerce (facteurs locaux de commercialité, obligations respectives des parties, caractéristiques du local considéré ou destination des lieux), le taux de variation du loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice de référence, dans la mesure où le bail expiré n’a pas une durée supérieure à 9 ans (mécanisme de plafonnement du loyer du bail renouvelé).

 

La loi Pinel institue un « plafonnement du déplafonnement » pour les loyers de renouvellement des baux de neuf ans qui pourraient être déplafonnés par suite d’une modification notable des éléments mentionnés aux points 1 à 4 de l’article L. 145-33 du  Code de commerce et également pour les baux qui sont déplafonnés de plein droit à raison d’une durée supérieure à neuf ans : ni les uns, ni les autres ne pourront voir leur loyer de renouvellement majoré chaque année de plus de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

 


 

Fixation du loyer révisé en cours de bail

 

Dans le cadre de la révision triennale légale du loyer, le loyer peut être fixé à la valeur locative en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

En présence d’une clause d’indexation conventionnelle du loyer (clause d’échelle mobile), une demande de révision du loyer peut être faite par l’une des parties lorsque par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé.

La loi PINEL prévoit que la variation du loyer révisé ne pourra conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté lors de l’année précédente. 

 

Date de prise d’effet du loyer du bail du bail révisé

 

La révision triennale du loyer du bail commercial pouvait être demandée par le bailleur à tout moment à l’issue de l’échéance des trois ans (C. com. art. L 145-38). L’article R 145-20 du Code de Commerce stipule que le loyer révisé n’est dû qu’à compter de la date de la demande du bailleur, les parties pouvaient toutefois prévoir une clause contraire donnant à la révision un effet rétroactif.

Depuis le 20 Juin 2014, une telle clause n’est plus possible, l’article L 145-38 du Code de commerce prévoyant désormais que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

 

Contentieux des loyers

 

La loi étend la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux alors que jusqu’à présent elles ne pouvaient traiter que des litiges relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé.

 

 

CHARGES

 

Jusqu’à présent le Code de Commerce ne contenait aucune disposition concernant le sujet des charges, impôts et taxes. Ce sujet est désormais règlementé et les dispositions nouvelles sont d’ordre public.

Tout bail commercial devra désormais comporter  un inventaire des charges et des impôts, taxes et redevances liées à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année, cet inventaire devra faire l’objet d’un état récapitulatif transmis au locataire dans le délai suivant  fixé par le Décret du 3 novembre 2014 : au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou pour les immeubles en copropriété dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ;

 

Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer au locataire :

 

- un état prévisionnel  des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 années suivantes assorti d’un budget prévisionnel ;

- un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.  

 

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de bail devra préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, laquelle est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire doit correspondre strictement à la surface de local occupée par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des locaux loués.

 

Le Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 a précisé que ne peuvent être mis à la charge du locataire :

 - « 1) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

- « 2) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

- « 3) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble  ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

- « 4) Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

- « 5) Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires      

« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1) et 2) celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montante excède le coût du remplacement à l’identique. »

 

 

DROIT DE PREFERENCE DES LOCATAIRES

 

La loi PINEL instaure un droit de préférence pour le locataire commercial en cas de vente du local commercial dans lequel il exploite son fonds de commerce. Ce droit s’applique à toute cession d’un local commercial à compter du 18 décembre 2014. Cette disposition n’étant pas d’ordre public, les parties auront la possibilité d’y déroger.

 

Ce droit n’est pas applicable dans les cas suivants :

 

- cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;

- cession unique de locaux commerciaux distincts,

- cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,

- cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,

- cession d’un local au conjoint du bailleur, à u ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint

 


 

Le bailleur devra informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du prix et des conditions de la vente. Cette notification vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera d’un délai d’un mois pour se prononcer.

S’il accepte, il disposera à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente ou de 4 mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt.

 

CLAUSE DE SOLIDARITE CEDANT/CESSIONNAIRE

 

En vertu de la Loi PINEL, dès lors que la cession d’un bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de solidarité du cédant avec le cessionnaire au profit du bailleur, pour le paiement du loyer, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement est dû et la garantie ne pourra être mise en jeu que pendant  3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce.

 

VIOLATION DES ARTICLES D’ORDRE PUBLIC

 

Jusqu’à présent, les clauses contraires aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux étaient passibles de nullité et l’action en nullité était soumise à la prescription de 2 ans. La loi PINEL modifie la sanction attachée à ces clauses qui sont désormais réputées non écrites, ce qui a pour effet  de rendre imprescriptibles les actions du locataire portant sur ces clauses contraires à l’ordre public.

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